Lors d'une vente en viager, le vendeur ou crédirentier, le plus souvent une personne âgée, cède un bien à un acheteur ou débirentier contre le versement d'une rente pendant le restant de ses jours.
La vente en viager peut être précédée d'un avant-contrat comme pour toute vente. Le contrat de vente en viager comporte donc deux parties: un contrat de vente classique, signé chez un notaire et une constitution de rente viagère au profit du crédirentier.
La rente est soit réductible, soit réversible dans un couple de crédirentiers.
Dans le premier cas, en cas de décès de l'un d'eux, sa rente s'éteint... Ce qui suppose l'établissement de deux rentes distinctes afin que l'époux survivant puisse continuer à percevoir des revenus.
Dans le second cas, la rente devra être versée sans modification jusqu'au décès du survivant. Dans une vente en viager, l'acheteur verse en général une somme comptant au crédirentier, cette somme s'appelle le bouquet, le solde du prix du bien étant converti en rente viagère: elle peut être payée mensuellement ou trimestriellement selon accord entre les parties.
Le montant de la rente est fixé librement à condition qu'elle ne soit pas dérisoire sous peine de nullité du contrat.
La rente est calculée en fonction de la valeur du bien (estimée par le notaire ou une agence immobilière), du montant du bouquet, de l'espérance de vie du crédirentier, du droit de jouissance de celui-ci du bien immobilier (il peut arriver que la personne âgée reste ou non dans l'immeuble vendu).
On prend également en considération le taux de rendement du bien et la réversibilité ou non de la rente. Un cabinet spécialisé peut vous aider à fixer la rente selon tous ces critères.
Attention: prenez garde à bien faire préciser que la rente doit être indexée à l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, pour parer à toute inflation.
En cas de jouissance du bien, le crédirentier est assuré de pouvoir vivre dans son logement jusqu'à son décès. Il peut également ne pas l'habiter mais conserve le droit de l'utiliser en percevant des loyers. Qu'en est-il des charges ? Leur répartition doit être stipulée dans le contrat.
En principe, le nouveau propriétaire doit s'acquitter des grosses réparations, le crédirentier devant s'acquitter de l'entretien du bien et des contributions et charges annuelles... Attention à bien préciser ce point par écrit.
En cas de décès du crédirentier, le débirentier devient pleinement propriétaire du bien et cela peut poser problème si le bien a été loué par le crédirentier (personne âgée qui part finalement en maison de retraite, en louant son bien ou en laissant un membre de sa famille l'occuper).
Dans ce cas, une clause doit être rajoutée au contrat car souvent le nouveau propriétaire désire récupérer son bien vide.
Pour éviter les abus et protéger les personnes âgées d'actes de malveillance, les héritiers du crédirentier peuvent obtenir la nullité de la vente selon certaines conditions: le crédirentier est malade lors de la signature du contrat - son décès survient dans les 20 jours suivant la signature - le décès est la conséquence directe de cette maladie.
En cas du décès du débirentier, ses héritiers doivent continuer de payer la rente.
L'acheteur peut prendre une assurance décès invalidité pour prendre en charge le paiement de la rente s'il décède.
En ce qui concerne la fiscalité, l'acheteur n'a aucun avantage fiscal, il ne peut la déduire de ses revenus. Par contre, le crédirentier doit déclarer les rentes perçues qui sont imposables en fonction de son âge.
Moins de 50 ans: la fraction imposable est de 70 %
Entre 50 et 59 ans: 50 %
Entre 60 et 69 ans: 40 %
Entre 70 ans et plus: 30 %
Le bien peut être revendu alors que le crédirentier n'est pas décédé, le nouveau propriétaire doit s'acquitter de la rente et de ses obligations.
Comment est calculée la rente ?
Le montant de la rente est fixée librement entre les parties en fonction de la valeur du bien, de l'âge du crédirentier, de son espérance de vie...
La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement:
un viager libre est plus cher qu'un viager occupé: dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier, lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation.
Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve la droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).
Il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.
Et l'intérêt de l'acheteur débirentier ?
Face à la hausse constante du coût de la construction et au taux élevé des intérêts hypothécaires, l'achat en viager peut offrir une solution qui peut être plus avantageuse, surtout lorsque l'acheteur acquiert la pleine propriété et qu'il peut occuper immédiatement le bien et donc y faire des améliorations.
Néanmoins, il faut souligner que la vente en rente viagère repose essentiellement sur un aléa: la durée de vie du crédirentier. Et ce facteur peut engendrer des surprises dans un sens ou dans l'autre. On ne meurt pas à l'âge prévu par les statistiques!
Danger des ventes en rente viagère à des personnes apparentées ou alliées
Il faut savoir que lorsqu'il existe un lien de parenté ou d'alliance entre crédirentier et débirentier, la valeur du bien immeuble objet de la rente peut devoir être reprise fictivement, en tout ou en partie, dans l'actif successoral du crédirentier lors de son décès.
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