Une modalité de vente présentant de réels avantages
Pour le vendeur (crédirentier)
• S'assurer un complément de salaires, pensions ou retraites.
• Conserver ou non la jouissance du bien vendu voire même le droit de louer jusqu'à son décès.
Pour l'acquéreur(débirentier)
• Réaliser un placement avec un petit capital au départ.
• Acquérir un immeuble sans avoir recours au crédit.
Les conditions de la vente en viager
Tous les biens peuvent faire l'objet d'une vente en viager. Le prix et la rente doivent être réels et sérieux. A défaut, la nullité de la vente peut être prononcée et l'administration fiscale peut, en outre, y voir une donation déguisée, lourde de conséquences fiscales.
Le prix de la vente en viager comporte fréquemment 2 éléments
Le bouquet, son versement est librement déterminé entre les parties et il n'a rien d'obligatoire.
La rente dont le montant est déterminé en fonction:
• de la valeur vénale du bien estimé au jour de la vente.
• du versement ou non d'un bouquet.
• de la réserve d'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation au profit du crédirentier.
• de l'âge du crédirentier. On se réfère à des barèmes établis par des organismes tels que la Caisse Nationale de Prévoyance, les Compagnies d'assurances, etc., à partir de tables de mortalité.
• de la rentabilité théorique du bien.
La revalorisation de la vente
On connaît les effets néfastes de l'érosion monétaire. Il est donc indispensable d'indexer la rente. Le choix de l'indice est libre. Le plus utilisé est l'indice des prix à la consommation des ménages urbains publié mensuellement dans le Bulletin de l'Insee.
En général, la vente est révisable à date fixe chaque année en fonction du dernier indice publié lors de la signature de l'acte de vente.
Lorsqu'aucune indexation n'est prévue au contrat, les rentes sont soumises de plein droit au mécanisme de la révision légale.
Au mois de janvier de chaque année, la loi de finances donne un tableau de coefficients d'augmentation qu'il convient d'appliquer en fonction de la date du contrat.
Les garanties de paiement de la rente
Même si le débirentier inspire une totale confiance, le crédirentier ne peut négliger de prendre une garantie sur le bien vendu. A défaut de paiement, le crédirentier ne pourra récupérer les rentes dues que sur 5 ans en arrière.
Les garanties envisagées sont:
Le privilège du vendeur (garantie hypothécaire): le crédirentier pourra saisir le bien et procéder à la vente judiciaire. Le prix de la vente sera utilisé pour payer la rente.
L'action résolutoire de plein droit: elle permet au crédirentier de reprendre son bien. En principe, le crédirentier n'aura pas à restituer les rentes déjà perçues. Mais le bouquet devra être restitué au débirentier.
Pour éviter les paiements tardifs, il est possible de prévoir l'application d'un taux d'intérêt de retard.
La répartition de charges et d'impôts
Elle se pose lorsque le vendeur s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage etd'habitation.
A la charge du crédirentier:
• Les réparations locatives d'entretien ou de menu entretien.
• Impôts locaux, charges courantes.
A la charge du débirentier:
• Les grosses réparations.
Fiscalité
Le crédirentier peut être assujetti à l'impôt sur la plus value s'il est propriétaire depuis moins de 15 ans ou s'il ne bénéficie pas d'exonérations (ex: vente de la résidence principale).
En outre, une fraction de la rente est assujettie à l'impôt sur le revenu (ex: à partir de 70 ans, la fraction imposable est de 30 %). A l'inverse, le débirentier ne peut rien déduire de ses revenus imposables.
Un immeuble acheté moyennant le versement d'une rente viagère peut-il être revendu par le débirentier ?
OUI. Un immeuble acheté moyennant le versement d'une rente viagère peut être vendu par le débirentier à condition toutefois que la vente ne modifie pas la situation du crédirentier.
Deux hypothèses peuvent se présenter:
soit le deuxième acquéreur achète le bien au comptant:
Il devient propriétaire. Le débirentier (c'est-à-dire le premier acheteur) continuera à assurer le paiement de la rente. Cette solution est en réalité difficile à mettre en oeuvre, car elle suppose de faire une main levée d'hypothèque ou du privilège du vendeur et de reporter cette sûreté sur un autre bien du premier acquéreur.
soit le deuxième acquéreur paye la rente en lieu et place du premier débirentier.
Deux solutions sont alors envisageables:
si le crédirentier accepte la substitution de débirentier, l'acquéreur initial est dégagé de toute obligation envers le crédirentier pour les échéances à venir
le crédirentier refuse la substitution, l'acquéreur initial n'est pas dégagé de ses obligations envers le crédirentier, ce qui permet au crédirentier de poursuivre l'acquéreur initial en cas de défaillance du second.
Enfin, sachez qu'une autre possibilité peut être envisagée: il s'agit du rachat de la rente. Celui-ci ne peut toutefois avoir lieu que si la faculté de racheter la rente viagère est prévue dans le contrat de vente en viager, ainsi que les modalités de rachat.
Dans ce cas, le rachat pourrait être envisagé en cas de revente par le débirentier.
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