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 Etablir un plan de financement
Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pouvez disposer et donc chiffrer le montant possible de l’opération.
Il vous restera alors à faire le tour des banques pour obtenir un crédit sur mesure.
• Vos économies
Monter un plan de financement, oui... Mais par où commencer ?
Simuler la somme que vous pouvez investir dans votre projet sans emprunter. C’est votre apport personnel. Plus il sera important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque.
L’apport personnel est insuffisant, voire inexistant. Comment faire ? Les banques demandent qu’au moins 10 % de l’opération soient financés par vos économies. En pratique, 20 à 30 % d’apport sont particulièrement appréciés.
Si votre bas de laine n’est pas suffisamment garni, un certain nombre de petits prêts permettent de gonfler votre apport.
Il s’agit principalement du prêt 1 % logement, du prêt fonctionnaire, des prêts des caisses de retraite et des prêts départementaux. Le prêt à taux 0 % est également assimilé à des fonds propres. Enfin, si vos revenus sont suffisants, certains établissements financiers accepteront de vous prêter 100 % de l’opération. Ce qui est plus cher.
Bon à savoir: Votre famille vous prête de l’argent ? Veillez à rédiger par écrit les conditions du prêt et notamment ses modalités de remboursement.
• Votre capacité d’endettement
L’inventaire des économies étant fait, quel est le critère à respecter ?
Déterminez votre capacité de remboursement. Listez d’un côté l’ensemble de vos ressources et de l’autre vos dépenses et charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement.
Règle d’or: respectez votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 30 % de vos revenus. Au-delà, il y a risque de surendettement
• Coups de pouce financiers
Peut-on bénéficier d’aides de l’État ?
Il existe deux types de prêts aidés par l’État, les prêts conventionnés et le prêt à taux 0 %. Vous pouvez soit obtenir un Prêt conventionné classique (PC), soit un Prêt à l’accession sociale (PAS).
Point commun: ils ouvrent droit à l’Aide personnalisée au logement (APL). Pour en bénéficier, le prix d’achat du bien ne doit pas dépasser un certain montant au mètre carré auquel s’ajoutent, pour le PAS, des conditions de ressources.
À noter: Les prêts épargne-logement issus d’un compte (CEL) ou d’un plan (PEL) entrent également dans cette catégorie. Après une période d’épargne, vous avez droit à un prêt dont le montant et la durée dépendent des intérêts acquis. Quant au taux, il dépend de la date de souscription.
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Le prêt à taux 0 % ?
C’est une avance remboursable sans intérêt. Son montant ne peut pas dépasser 20 % d’un prix maximal d’opération fixé en fonction de la composition familiale et de la zone géographique.
En outre, l’endettement lié à ce prêt ne doit pas être supérieur à 50 % des autres prêts immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à deux ans.
A noter: Le prêt à taux 0 % ne peut financer le seul achat du terrain.
Autrement dit, il doit concerner à la fois l’acquisition du terrain et la construction de la maison.
Pour bénéficier de cette aide de l’État, votre revenu imposable N – 2 (soit celui de 1998 pour une demande en 2000) ne doit pas dépasser certains plafonds déterminés là encore en fonction de la composition du ménage et du secteur géographique (par exemple, pour un ménage de quatre personnes: 35 540€ en Ile-de-France et 35 540€ en régions).
Autre point: le remboursement du prêt varie selon vos ressources. Ainsi, les revenus les plus modestes bénéficient d’un différé de remboursement.
• Les prêts du secteur libre
S’agissant des prêts traditionnels, comment faire son choix ?
Les banques rivalisent d’imagination pour proposer des financements à la carte.
D’où la floraison, ces dernières années, de formules de financement toutes plus originales les unes que les autres.
Vous devez donc faire jouer la concurrence.
Faut-il privilégier un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un taux fixe, vous privilégiez la sécurité. En effet, vous connaissez dès le départ le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt.
En cas de hausse, vous êtes protégé. Mais vous ne profitez pas des baisses éventuelles. Ce qui n’est pas le cas avec un taux variable. En effet, il suit l’évolution d’un indice sur lequel il est indexé (l’Euribor depuis le 1 er janvier 1999).
Toutefois, pour éviter que les mensualités ne s’envolent, les banques ont créé des formules avec des plafonds à la hausse. Mais prudence, car cette souplesse a un coût...
Conseil: Si vous choisissez un taux variable, veillez à ce que soit prévue au contrat la possibilité de passer en taux fixe à tout moment
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 Cotation des taux d’intérêt ?
Aujourd’hui, les taux fixes varient en moyenne de 6 à 7 % tandis que les taux révisables oscillent entre 4,50 et 6 %. Ceux qui souscriront un prêt de longue durée (15 à 20 ans) auront tout intérêt à choisir un taux fixe.
En effet, plus la durée du prêt est longue, plus le risque de variation est grand.
Bon à savoir: Comparez ce qui est comparable. Pour bien choisir le taux, vous devrez prendre en compte le taux effectif global (TEG), qui inclut le taux d’intérêt effectif, les frais de dossier et les assurances.
• Le coût d’un crédit
Au-delà du taux d’intérêt, y a-t-il des frais annexes et à combien s’élè vent-ils ?
Il ne suffit pas de connaître le taux d’intérêt d’un prêt pour déterminer son coût global.
Vous devrez aussi compter avec:
1)-les frais de dossier (jusqu’à 1 % du capital emprunté, souvent plafonnés à 686€). Leur montant peut être négocié,
2)-l’assurance invalidité-décès. La banque vous l’impose systématiquement car elle lui permet de se protéger si vous décédez ou si votre état de santé ne vous permet plus de travailler.
Souscrire une assurance perte d’emploi
Il est recommandé d’en prendre une. Il vous en coûtera de 0,25 à 0,80 % du capital emprunté.
Ce type d’assurance comporte presque toujours des délais de franchise (délai avant prise d’effet) et de carence (délai avant prise en charge) ainsi qu’une durée maximale d’indemnisation (entre 24 et 36 mois).
Pour une banque, prêter de l’argent comporte certains risques. Prend-elle des garanties ?
Oui. Pour s’assurer que vous rembourserez le prêt, votre banque peut prendre une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou la caution d’une société spécialisée.
Bon à savoir: Le PPD reste la garantie la moins chère mais il est exclu pour garantir le financement de la construction. Il n’est donc envisageable que pour le terrain.
Bien sûr, ces garanties ont un coût. À combien s’élève-t-il ?
Pour une hypothèque conventionnelle, vous paierez une taxe de publicité foncière de 0,615 % des sommes empruntées majorées de 20 %, plus le salaire du conservateur des hypothèques de 0,05 % des sommes empruntées majorées de 20 % avec un minimum de 8 €, plus les émoluments du notaire qui sont proportionnels au montant du prêt (un peu moins de 1 %).
Pour un PPD, le coût est équivalent mais la taxe de publicité foncière n’est pas due.
Cautionnement, comment fonctionne-t-il et combien coûte-t-il ?
En cas de difficulté de paiement, la société de caution recherche une solution amiable. Si le problème persiste, elle paie la banque à votre place puis se retourne contre vous pour se faire rembourser. Pour bénéficier de cette formule, vous versez une commission de caution (environ 0,50 % du montant du prêt) ainsi qu’une contribution au Fonds mutuel de garantie (FMG) (1,50 % de ce prêt).
Si cette solution s’avère plus chère au départ, elle est intéressante au final, puisque aucune mainlevée n’est nécessaire en cas de remboursement anticipé et que la contribution que vous avez versée au FMG vous est généralement remboursée à hauteur de 80 % en fin de prêt.
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 Rembourser par anticipation entraîne aussi des frais. Puis-je les négocier ?
Vous pouvez négocier ce point et pourquoi pas, obtenir la suppression pure et simple de ces pénalités. Sachez toutefois que si une indemnité est prévue, elle ne peut en aucun cas excéder l’équivalent d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement
Notez par ailleurs qu’aujourd’hui, dans la plupart des cas, les crédits à taux variables sont remboursables par anticipation sans qu’aucune pénalité ne soit acquittée.
À noter: pour les contrats de prêts conclus depuis le 30 juin 1999, la pénalité pour remboursement anticipé d’un crédit est écartée lorsque la vente du bien est motivée par le changement du lieu d’activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint.
Revendre pour acheter
Si l’on est déjà propriétaire, comment financer le projet par la revente du logement ?
Si vous vous trouvez dans ce cas, évitez toute précipitation. Il est effectivement fortement déconseillé d’acheter votre nouveau logement avant d’avoir vendu: vous risqueriez des difficultés financières si votre logement ne trouve pas acquéreur.
Toutefois, la formule du prêt-relais peut vous dépanner. Aujourd’hui, différents établissements financiers proposent des formules qui vous permettent de financer directement votre nouvelle acquisition, même si vous ne disposez pas des fonds provenant de votre revente.
Lorsque vous vendez, le capital que vous dégagez vient en remboursement anticipé du prêt que vous a consenti la banque. Il ne vous reste alors qu’à rembourser le prêt que vous aviez prévu, à l’origine. Cette formule se révèle beaucoup plus avantageuse que les anciens prêt-relais qui avaient la réputation de coûter cher.
• Les emprunteurs protégés
Quelles sont les protections légales dont bénéficient les emprunteurs ?
Une convention relative à la modernisation du 1 % logement, conclue entre l’État et l’Union d’économie sociale pour le loge-ment (UESL) le 29 juillet 1998, a permis de mettre en place depuis le 1er janvier 1999 un mécanisme de sécurisation des accédants à la propriété.
Concrètement, les bénéficiaires d’un PAS (prêt à l’accession sociale) et, le cas échéant, d’un prêt à taux zéro % peuvent dans le cadre d’une perte d’emploi, obtenir un report gratuit de la moitié de leurs mensualités de remboursement (au maximum) pendant douze mois.
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Pour tous renseignements:
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