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Futurs propriétaires
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 Avant de vous lancer dans l’acquisition immobilière, faites et refaites vos comptes. Pour cela, vous devez apprécier non seulement vos ressources actuelles, bien calculer ce que vous devez rembourser, dès la première année, mais également prévoir l’évolution de votre taux d’effort pour les années à venir. Mais au fait, devenir propriétaire, combien ça coûte ?
Faire ses comptes
Aujourd’hui...
Calculez avant tout vos salaires nets, c’est-à-dire ce que vous percevez chaque mois. Ajoutez-y le cas échéant, les pensions ou rentes.
Déduisez de cette somme les charges actuelles de remboursement, de crédits mobiliers en cours, les pensions alimentaires que vous devez éventuellement verser (divorce, ascendants, descendants à charge)
Les prestations familiales ont pour but de vous aider à élever vos enfants, non de vous permettre de rembourser un prêt. Ne les intégrer donc pas dans votre plan pour financer votre acquisition. Ne les confondez pas non plus avec l’Aide Personnalisée au logement (APL), qui ne vous est accordée qu’après l’entrée dans les lieux, à certaines conditions.
Ces aides versées par la Caisse d’Allocations Familiales ou la Caisse de Mutualité Agricole dépendent de vos ressources, de la nature de votre prêt, de la composition de votre famille et du nombre de personnes à charge.
Elles sont révisées tous les ans au 1er juillet: elles peuvent augmenter, mais aussi diminuer voire disparaître.
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Demain...
Prenez en compte la totalité de ce que vous devez rembourser:
mensualités du prêt principal, des prêts complémentaires, des prêts sociaux, même de faible montant. Sans oublier les sommes prêtées par votre famille, il faudra vraisemblablement les rembourser aussi !
Pensez au coût des assurances liées à vos crédits, assurance décès ou chômage sur les deux " têtes "
Le revenu disponible doit également prévoir les dépenses nécessaires à votre déménagement, l’achat éventuel d’une seconde voiture, l’installation de votre maison.
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 Dans les années à venir...
Evaluez vos ressources futures: la progression de vos salaires (ancienneté, augmentations) ou la cessation de l’activité d’un des conjoints (enfant en bas âge)
Calculez vos remboursements à venir: vous avez intérêt à choisir des annuités constantes, sinon les mensualités augmenteront progressivement, parfois plus vite que vos revenus. Ne vous lancez pas dans une opération en ignorant cette évolution, surtout si elle s’annonce précaire. Votre prêteur peut sans doute vous proposer diverses solutions.
Négociez avec lui et faites jouer la concurrence.
N’oubliez pas les frais de fonctionnement de votre nouveau logement:
chauffage, charges de copropriété, entretien des espaces verts, impôts locaux...qui viendront s’ajouter à vos dépenses quotidiennes: alimentation, scolarité, transports, loisirs...
Une étude précise de votre budget peut être effectuée avec une Conseillère en Economie Sociale et Familiale de la C.A.F de Loire-Atlantique.
Devenir propriétaire, combien ça coûte ?
Les frais afférents à toute acquisition.
Les frais liés à l’emprunt:
- Les frais d’ouverture de dossier
- Les frais d’assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d’emploi)
- La prise d’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers qui garantit votre prêteur: pour limiter son coût vous pouvez demander au prêteur d’être garanti par la caution d’un tiers ou d’un organisme spécialisé
- Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l’offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.
Les frais de notaire :
. Ils sont strictement réglementés et comprennent:
- Sa rémunération proprement dite
- Les frais qu’il a engagés pour votre compte, notamment le salaire du conservateur des hypothèques et le certificat d’urbanisme
- Les divers droits et taxes payés au Trésor Public. Votre notaire joue un rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement et les frais de papiers timbrés.
Les frais d’agence immobilière :
Si vous trouvez votre logement par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est en droit de vous demander une commission dont le montant non réglementé doit être affiché dans l’agence.
Les frais variables en fonction de l’opération réalisée.
L’acquisition d’un terrain:
- Les droits et taxes dûs pour l’achat du terrain varient selon le délai dans lequel sont entrepris les travaux et la surface du terrain.
Vous acquittez soit la TVA sur la partie du terrain inférieure à 2500 m² et à condition de construire ou d’obtenir le permis de construire dans un délai de 4 ans, soit les droits d’enregistrement.
- Les participations aux dépenses d’équipements publics éventuellement perçues dans le département ou la commune. Si le terrain est situé dans un lotissement, ces frais sont, soit inclus dans le prix du terrain, soit à la charge du bénéficiaire du permis de construire.
- Les frais de géomètre (facultatif) qui ont pour objet la réalisation du bornage ou l’étude du sol (inclus dans le prix du terrain en lotissement)
La construction de la maison.
La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global. Certaines taxes et redevances peuvent être instituées par la commune et le département.
Elles peuvent vous être demandées en plus du prix de la maison si vous êtes bénéficiaire du permis de construire: la taxe locale d’équipement (TLE), la taxe départementale pour le financement du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE), la taxe départementale des espaces sensibles, le versement pour dépassement du plafond légal de densité ou du coefficient d’occupation des sols.
L’achat d’un logement neuf ou en état de futur achèvement.
La vente d’un logement achevé depuis moins de cinq ans et n’ayant pas fait l’objet d’une première mutation avec une personne autre qu’un marchand de biens, est soumise à la TVA. A la TVA qui est comprise dans le prix du logement s’ajoutent, la taxe de publicité foncière et la révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu’elle soit prévue dans le contrat.
L’achat d’un logement ancien.
Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de cinq ans ou qui a déjà fait l’objet d’une première mutation, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement les droits d’enregistrement.
Renseignez-vous également sur l’ensemble des impôts locaux liés à votre futur logement.
Informations immobilières
• Copropriété: c’est une propriété bâtie dans laquelle plusieurs personnes partagent des éléments communs (toitures, escaliers, couloirs, murs...) tout en ayant la possession exclusive de certains locaux de l’immeuble (appartements, bureaux...)
L’organisation du droit de propriété entre parties communes et parties privatives s’inscrit dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 qui s’imposent à chaque copropriétaire.
• Syndicat de copropriété : constitué par l’ensemble des copropriétaires et doté de la personnalité juridique, il a pour mission d’administrer et entretenir les parties communes, d’assurer la conservation de la copropriété et de défendre les intérêts de la communauté constituée par les copropriétaires.
Tout copropriétaire, sans exception, est membre du syndicat. Sa présence aux assemblées générales permet le bon fonctionnement de la copropriété. Elle n’est cependant pas indispensables pour que les décisions lui soient opposables.
• Syndic: c’est le représentant légal et le mandataire du syndicat. Il est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires qui fixe également la durée et les conditions de son mandat.
• Conseil syndical: il est composé de membres élus par les copropriétaires réunis en assemblée générale. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion ainsi que les justificatifs de dépenses.
• Règlement de copropriété: obligatoire, il définit les parties privatives et les parties communes ainsi que l’organisation de la copropriété, précise les droits et obligations de chaque copropriétaire et fixe les charges auxquelles chaque propriétaire doit contribuer, suivant une répartition établie en conformité avec la loi.
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Pour tous renseignements:
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