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Loft a vendre
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Avant de s'engager, mieux vaut bien connaître les implications du changement de destination
Le changement de destination est le passage d'un type d'usage (activité ou logement) à un autre. Grâce aux règlements d'urbanisme, chaque ville définit sur son territoire les zones où elle privilégie tel ou tel usage ainsi que des règles spécifiques qui lui permettront d'influer sur le développement urbain.
Transformer un ancien atelier en loft, un hôtel désaffecté en maison d'habitation, des bureaux en appartement ou une grange en restaurant: tous ces cas de figure s'apparentent à un changement de destination et nécessitent, s'ils s'accompagnent de travaux, la délivrance d'un permis de construire.
L'administration distingue neuf types différents d'usages de locaux: habitation, hôtel, bureaux ou services, industrie, commerce ou artisanat, équipement collectif, entrepôt commercial, usage agricole, stationnement.
Que l'on soit en zone urbaine ou en zone agricole, le principe est le même: tout passage de l'un de ces usages à un autre est considéré comme un changement de destination.
A contrario, si l'on modifie l'activité au sein de la même catégorie d'usage, il n'y aura pas de changement de destination et donc pas besoin de permis de construire: on restera sous le régime de la déclaration en cas de travaux.
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Zone sensibles et les communes de france
En zone rurale, telle commune, par exemple, interdira de transformer des constructions situées en zone agricole en habitation, tandis que sa voisine l'autorise.
Dans certaines régions, ce type de changement de destination est considéré par les communes comme une aubaine par des communes: cela permet de repeupler des coins isolés de sauvegarder le patrimoine ....
La famille s'agrandit ? Vos amis en visite sont toujours obligés d'occuper le canapé du salon ? Vous avez pris l'habitude d'utiliser votre garage pour tout sauf garer votre voiture ? Transformer le garage en pièce supplémentaire peut être une solution pour agrandir la maison.
Mais attention, une telle transformation ne se fait pas tout seul et nécessite des autorisations. En effet, même si la surface concernée n'excède pas 20 m², la transformation d'un local en pièce habitable s'apparente à un "changement de destination" qui nécessite dans tous les cas un permis de construire.
De plus, la transformation de la surface habitable de votre maison va entraîner toute une série d'implications qu'il ne faut pas négliger.
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 Il vous faudra vérifier la conformité de votre projet aux éventuelles servitudes de voisinage, problèmes de vue, d’ensoleillement des demeures voisines, accords de mitoyenneté, implantation par rapport à la rue, hauteur, desserte par voirie et réseaux publics, importance de la construction par rapport au terrain (coefficient d’emprise au sol et coefficient d’occupation des sols).
En effet, pour simplifier, une fenêtre dans un mur auparavant aveugle donnant sur la chambre des voisins peut faire toute la différence.
De plus, avant de vous lancer, vous devez être sûr qu'il vous reste des droits à construire sur votre parcelle: car ce n'est pas l'occupation au sol qui prime ici, mais la proportion de construction habitable sur un terrain donné.
Ce coefficient d'occupation du sol (COS), déterminé sur le territoire communal par le POS, exprime la densité maximale autorisée par un ratio applicable à la surface de votre terrain. Si vous avez vous-même fait construire votre maison, vous devez avoir le chiffre du COS autorisé.
Prenons un exemple: si votre parcelle fait 500 m² et que le COS autorisé y est de 0,35, votre droit à construire total est de 175 m² (500x0,35). Si la surface de votre habitation est déjà de 160 m2 et que le garage a une surface de 25 m², vous allez dépasser votre COS et votre permis de construire a toutes les chances d'être refusé.
Si vous n'avez plus de droit à construire, ne désespérez pas. Rencontrer un architecte du Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) de votre département.
Cet homme (ou femme) de l'art, dont les conseils sont gratuits, pourra peut-être trouver une astuce qui, tout en respectant la réglementation, vous permettra de réaliser votre projet. C'est toujours mieux de consulter avant plutôt que d'essuyer un refus de permis de construire.
Attention, si l'aménagement fait passer la surface habitable à plus de 170 m², la loi vous oblige à faire appel à un architecte – cette prestation sera payante.
Autres règles à noter, celles qui s'appliquent à l'obligation de places de stationnement. Le fait de transformer son garage en pièce habitable retire en effet une, voire deux, places de stationnement à votre propriété.
Or, la plupart des POS imposent un certain nombre de places (une, deux, voire trois) par parcelle. Certains règlements de lotissements imposent même des garages couverts. Vous devez donc prévoir un autre emplacement, couvert le cas échéant, sur votre terrain, sinon le permis pourra vous être refusé.
Si vous n'avez pas de place, votre commune vous demandera de payer une taxe de participation pour le droit de stationner sur la voie publique. Ces taxes peuvent être élevées: plus de 13.000€, par exemple en région parisienne.
Enfin, pensez aux règles ordinaires d'urbanisme, comme le respect de la distance d' 1,90 m entre une fenêtre et la limite de parcelle. Et si votre projet modifie l'aspect extérieur de votre maison, n'oubliez pas que l'Architecte des Bâtiments de France sera aussi consulté si vous êtes situé dans un périmètre de moins de 500 m d'un monument historique.
L'agrandissement de la surface habitable aura également des effets sur les impôts. Ainsi, il faudra prévoir une taxe locale d'équipement, ainsi qu'une taxe de raccordement au tout-à-l'égout, même si vous n'avez pas prévu de toilettes ou de lavabo dans votre aménagement.
La taxe foncière sera également concernée. Les services des impôts seront informés directement par le service du permis de construire. Vous n'avez donc pas de déclaration à faire auprès du service des impôts.
Vous n'aurez pas besoin d'un permis de démolir, même si vous devez percer un mur porteur, puisque tout ceci sera précisé dans le permis de construire
l'affichage du permis de construire sur le terrain est obligatoire dès son obtention et pendant la durée des travaux, et toute personne a le droit d'aller consulter le dossier en mairie
Si votre commune n'a pas encore son PLU, renseignez-vous sur les dates prévues pour sa mise en œuvre car certaines règles peuvent être assouplies par rapport au POS
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Pour tous renseignements:
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