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 Le régime d'imposition des plus-values immobilières
Cohabitation et taxe d’habitation - Crédit d’impôt pour économie d’énergie - L’imposition distincte des enfants mineurs
Cohabitation et taxe d’habitation
Si vous hébergez votre vieille maman ou si vous partagez votre appartement avec un ami, il n’y aura toujours qu’une seule taxe d’habitation à acquitter. En règle générale, l’administration établit la taxe au nom de l’occupant en titre (propriétaire ou titulaire du bail, par exemple). En cas d’indivision, l’administration assujettit en principe tout ou partie des indivisaires selon la manière dont le logement est occupé.
Une division de cote, et donc une taxation distincte, ne sera envisagée que si l’habitation est en fait aménagée en logements distincts. Par exemple, lorsque la maison familiale a été divisée en deux appartements et que les deux frères en occupent chacun un. Attention, la manière dont la cohabitation est organisée peut permettre le bénéfice de certains avantages fiscaux ou, au contraire, les faire perdre.
Ainsi, un enfant qui recueille sa vieille mère à charge peut bénéficier d’un abattement supplémentaire. En revanche, une personne normalement éligible à l’exonération de taxe d’habitation ne sera pas exonérée si elle partage son logement avec une personne autre que son conjoint, non à charge et bénéficiant des ressources suffisantes.
Crédit d’impôt pour économie d’énergie
Si vous venez d’acquérir une vieille maison, ne tardez pas trop à faire les travaux d’isolation ou de chauffage. En effet, le taux du crédit d’impôt pour dépenses de chaudières à condensation, isolation thermique ou régulations de chauffage est porté de 25 à 40 % si vous réalisez les travaux avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la date de l’acquisition du bien. À titre d’exemple, le plafond des dépenses éligibles s’élève à 16 000€ pour un couple sans enfant.
Le gain fiscal supplémentaire peut alors atteindre 16 000 x 15 % = 2 400€.
Rappelons que le crédit d’impôt, à la différence de la réduction d’impôt, est remboursé par le Trésor s’il ne peut pas s’imputer sur votre impôt.
L’imposition distincte des enfants mineurs
Les revenus des enfants mineurs sont en principe inclus dans le revenu du foyer fiscal des parents. Néanmoins, lorsqu’ils y ont intérêt, les parents peuvent réclamer une imposition distincte pour leurs enfants mineurs, si ceux-ci disposent de revenus propres tirés de leur travail ou issus d’une fortune personnelle.
Pour savoir si l’imposition séparée est avantageuse, les parents doivent comparer la perte résultant de la diminution du quotient familial avec le gain produit par une meilleure utilisation des basses tranches de l’impôt sur le revenu.
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Vaut-il la peine de demander une remise gracieuse ? Comment léguer plus aux œuvres et en faire profiter vos héritiers ?
Vaut-il la peine de demander une remise gracieuse ?
Qui ne tente rien n’a rien… Cela dit, la demande aura d’autant plus de chances de prospérer si quelques règles élémentaires sont respectées:
– Justifier d’une gêne réelle (surendettement, chômage, invalidité), certificat à l’appui !
– Frapper à la bonne porte: pour obtenir une remise d’impôt classique, il suffit d’aller voir le chef du centre des impôts dont on dépend. S’il s’agit d’une remise gracieuse des frais de poursuite ou de la majoration de 10 % pour retard de paiement infligée par le comptable des impôts, il faut alors s’adresser à ce même comptable (c’est-à-dire la trésorerie) et non au centre des impôts. Ce ne sont pas les mêmes fonctionnaires qui s’occupent d’établir l’impôt et de le recouvrer.
Les comptables chargés du recouvrement (par exemple le percepteur pour l’impôt sur le revenu) ne font qu’appliquer les décisions d’imposition. Ils ne peuvent donc pas accorder de remise, sauf pour les sommes qui relèvent de leur champ d’action: pénalités de recouvrement ou frais de poursuite.
– Montrer sa motivation: une lettre suivie quelques jours après d’un appel téléphonique montre son sérieux et encourage l’administration à examiner le dossier. Le recommandé n’est pas nécessaire puisque le fisc est libre de sa décision.
– Éviter la récidive
Ayez toujours à l’esprit qu’en matière gracieuse, l’administration a toute latitude pour rejeter votre démarche. Restez donc lucide et ne vous bercez pas forcément d’illusions
1. Comment léguer plus aux œuvres et en faire profiter vos héritiers ?
Votre patrimoine s’élève à 100 000€ et, sans héritier direct, vous voulez léguer la moitié de cette somme aux œuvres de l’église et l’autre moitié à votre filleul. Si vous léguez purement et simplement 50 000€ à chacun, l’église sera certes exonérée de droits de succession mais votre filleul, en l’absence de lien de parenté, sera soumis aux droits de succession au taux de 60 %, soit 30 000€ de droits à payer !
Il ne touchera alors que 20 000 € nets… Pour contrer cette fiscalité confiscatoire, vous pouvez choisir de léguer les 100 000€ à l’église, à charge pour elle de reverser 30 000€ à votre filleul et de payer les droits de succession. De la sorte, votre filleul reçoit 30 000€ au lieu de 20000€ , l’église paye 18 000€ de droits (30 000 x 60 %) et conserve pour sa part 52 000€ au lieu de 50 000€
2. Puis-je être exonéré de TVA en cas de petite activité ?
Si vous exercez une activité réduite de livraison de biens ou de ventes à consommer sur place ou si vous réalisez des prestations d’hébergement, vous bénéficiez de la franchise en base de TVA si votre chiffre d’affaires de l’année précédente n’a pas excédé 76 300. La franchise en base s’élève à 27 000€ pour les autres prestations de services.
Le mécanisme signifie que vous n’avez pas à facturer la TVA à vos clients. En contrepartie, vous ne pouvez pas récupérer la TVA d’amont qui a grevé votre activité. La franchise de TVA est par exemple utile pour certaines personnes qui donnent des consultations à titre occasionnel.
3. La cotisation à une association d’intérêt général bénéficie-t-elle d’une réduction d’impôt ?
Dorénavant, oui. L’administration fiscale est revenue sur une ancienne position jugée trop sévère et admet aujourd’hui que la cotisation à une association d’intérêt général bénéficie de la réduction d’impôt, au même titre que le don. Toutefois, la cotisation ne doit donner lieu à aucune contrepartie marquante. Elle peut permettre des avantages statutaires comme le droit de vote ou l’éligibilité mais toute contrepartie matérielle devra avant tout être symbolique.
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 Comment est calculée la plus-value ?
Le prix de cession à retenir est le prix réel, tel que stipulé dans l'acte. Il est majoré des charges et indemnités supportées par le vendeur, les indemnités d'assurance consécutives au sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte. Il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession.
Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés:
- charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI (il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que de toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit qui sont retenues pour leur montant réel sur justification)
- frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit
- frais afférents à l'acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (à l'exclusion des meubles et des parts). Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d'acquisition
- dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition
- frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme, ces frais s'ajoutent, sur justificatif, au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable
- frais acquittés pour la restauration et la remise en état des biens meubles.
Le calcul de la plus-value imposable
La plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière et de la deuxième année pour les meubles.
La plus-value brute réalisée lors de la cession d'un cheval de course ou de sport est réduite d'un abattement supplémentaire.
Il est précisé que les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession.
La moins-value brute n'est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives.
Un abattement fixe de 1.000 euros est opéré sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention et des moins-values imputables. Il ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession d'un bien meuble.
Frais retenus pour une acquisition à titre gratuit:
Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit (reçu en héritage ou en donation), les frais sont retenus pour leur montant réel sur justification, à condition d'avoir été effectivement supportés par le cédant et ils s'entendent exclusivement:
- des frais d'acte et de déclaration (y compris les honoraires du notaire) afférents à ce bien ou droit ainsi que, le cas échéant, des frais de timbre et de publicité foncière
- des droits de mutation payés relatifs à ce bien ou droit. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférent au bien aliéné se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. Dans ce cas, les droits de mutation sont pris en compte à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits.
Ainsi, un contribuable ayant reçu un actif net successoral de 1.000 dont 400 est afférent à l'immeuble cédé, pourra retenir, en majoration du prix d'acquisition du bien (400), les droits de mutation à titre gratuit payés (40) à proportion de la valeur représentative de ce bien. Ces frais sont évalués à: (400 x 40) / 1000 = 16 (application de la règle de trois)
Les droits de mutation supportés par le donateur pour le compte du donataire ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition.
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